Resposta direta: em muitos casos, sim. O comprador pode pedir a adjudicação compulsória, que é uma medida para obter a propriedade mesmo sem a assinatura voluntária do vendedor. O STJ decidiu que a pretensão de obter a escritura definitiva não prescreve e que, se a transferência se tornar impossível, a conversão em perdas e danos também pode ser imprescritível — desde que os requisitos da adjudicação compulsória estejam preenchidos.
O que é adjudicação compulsória?
É o caminho usado quando existe compromisso de compra e venda, o comprador cumpriu as obrigações exigidas para receber o imóvel, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva. Se o pedido for acolhido, a decisão judicial pode produzir o efeito da declaração que o vendedor se recusou a fornecer.
O Código Civil trata do direito do comprador nos artigos 1.417 e 1.418. O artigo 501 do Código de Processo Civil estabelece que a sentença pode produzir os efeitos da declaração de vontade não emitida.
Como isso funciona na vida real?
Imagine que Maria comprou uma casa, terminou de pagar e guardou o contrato e os comprovantes. Na hora de fazer a escritura, o vendedor desapareceu ou se recusou a comparecer ao cartório. Maria não precisa ficar esperando indefinidamente: pode buscar uma medida para que a decisão substitua a assinatura do vendedor.
Agora imagine que a transferência já não pode ser realizada porque a unidade prometida nunca foi regularizada e a escritura se tornou materialmente impossível. Nesse cenário, poderá ser discutida a conversão da obrigação em indenização. Isso não garante pagamento: o contrato, a quitação, a culpa, a impossibilidade e os prejuízos ainda precisam ser demonstrados.
O que o STJ decidiu?
No REsp 2.196.855/RJ, o comprador afirmou ter celebrado promessa de compra e venda de uma sala comercial. A averbação da construção, necessária para a escritura, não foi realizada, e a transferência específica do imóvel se tornou inviável.
A Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que a pretensão de obter a escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional. Também concluiu que, preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, essa característica se estende às perdas e danos que substituem a transferência impossível.
O julgamento ocorreu em 14 de abril de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e o acórdão foi publicado em 22 de abril de 2026. Trata-se de decisão da Terceira Turma em um caso concreto, e não de tema repetitivo aplicável automaticamente a toda situação.
Quais documentos devem ser separados?
- Contrato ou compromisso de compra e venda, com todos os anexos e aditivos.
- Recibos, transferências bancárias e outros comprovantes de quitação.
- Matrícula atualizada do imóvel e documentos sobre o empreendimento.
- Mensagens, notificações e protocolos que mostrem o pedido de escritura e a resposta do vendedor.
- Comprovantes de posse, pagamento de impostos, condomínio e despesas do imóvel.
- Documentos que indiquem por que a transferência se tornou impossível, se for o caso.
A escritura e o registro são a mesma coisa?
Não. A escritura é o documento público que formaliza o negócio nas hipóteses em que ela é exigida. O registro na matrícula é o ato que transfere a propriedade perante terceiros. Por isso, ter apenas contrato, recibo ou escritura sem registro pode deixar a situação do imóvel incompleta.
É possível resolver sem processo judicial?
Dependendo do caso, a regularização pode ser feita diretamente com o vendedor ou por adjudicação compulsória extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis. A escolha depende da documentação, da existência de controvérsia, da situação registral e do cumprimento dos requisitos legais. A decisão analisada pelo STJ tratou de ação judicial.
Perguntas frequentes
O vendedor sumiu. Ainda posso pedir a escritura?
O desaparecimento ou a recusa do vendedor não impede, por si só, a análise da adjudicação compulsória. O contrato, a quitação e a matrícula devem ser conferidos.
Preciso ter o contrato registrado em cartório?
A Súmula 239 do STJ informa que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Isso não dispensa a prova válida do negócio e dos demais requisitos.
Se ainda falta uma parcela, posso pedir a adjudicação?
A quitação é ponto essencial e deve ser verificada. Pagamento incompleto pode impedir a medida, ainda que a cobrança da parcela tenha outra discussão jurídica.
O imóvel foi vendido novamente. O que acontece?
É necessário examinar a matrícula, as datas, a boa-fé dos envolvidos e os registros. A solução pode envolver a propriedade, a eficácia do contrato ou indenização.
A indenização é garantida?
Não. O precedente admite a conversão quando a transferência específica é impossível e os requisitos da adjudicação estão preenchidos. O resultado depende das provas e das particularidades do caso.
Decisão judicial utilizada
Tribunal: Superior Tribunal de Justiça — Terceira Turma
Processo: REsp 2.196.855/RJ
Relatora: Ministra Nancy Andrighi
Data do julgamento: 14 de abril de 2026
Publicação: DJEN de 22 de abril de 2026
Resultado: recurso especial conhecido e não provido, por unanimidade
Ler a ementa completa do julgamento
Fontes oficiais
- STJ — notícia oficial sobre o REsp 2.196.855/RJ
- STJ — acórdão integral do REsp 2.196.855/RJ
- STJ — Informativo de Jurisprudência nº 885
- STJ — Súmula 239 e precedentes oficiais
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002, artigos 248, 1.417 e 1.418
- Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015, artigo 501
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O imóvel foi pago, mas a escritura não foi entregue?
A LKS pode analisar o contrato, os pagamentos e a matrícula para identificar o caminho juridicamente adequado. Cada situação depende de documentos e fatos próprios, sem promessa de resultado.