Resposta direta: a questão ainda não tem uma resposta vinculante do STJ. O Tema 1.443 foi criado exatamente para decidir se a simples indicação de uso residencial na convenção já impede estadias curtas por plataformas digitais, mesmo quando não existe uma proibição escrita e específica.
O que o STJ vai decidir no Tema 1.443?
A Segunda Seção do STJ selecionou os Recursos Especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP para definir uma regra nacional. A pergunta é objetiva: uma convenção que diz apenas que o condomínio é residencial já basta para impedir locações curtas por plataformas digitais ou seria necessária uma proibição expressa?
O julgamento será feito pelo sistema dos recursos repetitivos. Quando a tese for fixada, ela deverá orientar os processos que discutem a mesma questão.
O que isso significa na vida real?
Imagine que Ana comprou um apartamento e começou a oferecê-lo por poucos dias em uma plataforma. A convenção antiga diz somente “uso residencial” e não cita aplicativos nem estadias curtas. O condomínio manda Ana parar, mas ela entende que não há proibição.
É justamente essa dúvida que o STJ vai resolver. Até lá, Ana não deve presumir que pode continuar nem que o condomínio sempre pode proibir. Ela precisa reunir a convenção, as atas das assembleias, as notificações e informações sobre a forma real de uso do imóvel.
Por que os processos foram suspensos?
Ao admitir o Tema 1.443, o STJ determinou a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. A medida evita decisões contraditórias enquanto o Tribunal prepara uma orientação uniforme.
A suspensão não encerra o processo e não significa vitória de qualquer lado. Também não atinge automaticamente toda disputa que mencione Airbnb: o caso precisa tratar da dúvida específica delimitada pelo Tema 1.443.
O STJ já havia analisado um caso semelhante?
Sim. No REsp 2.121.055/MG, julgado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção manteve, naquele caso concreto, a vedação da estadia curta sem autorização do condomínio. Segundo a notícia oficial, a alteração da destinação exigiria aprovação de dois terços dos condôminos.
Esse julgamento é relevante, mas não deve ser apresentado como a tese final do Tema 1.443. A abertura posterior do repetitivo mostra que o STJ ainda quer definir, com efeito vinculante, se a cláusula residencial genérica basta quando a convenção não contém proibição expressa.
O que proprietários e condomínios devem conferir agora?
- O texto completo da convenção e do regimento interno.
- As atas das assembleias que discutiram estadias curtas.
- O quórum usado em eventual alteração da destinação do edifício ou das unidades.
- As notificações e multas já enviadas ao proprietário.
- A frequência das estadias e a forma concreta de utilização do imóvel.
- Os documentos do processo, se já houver ação em andamento.
O Código Civil exige que o condômino respeite a destinação da edificação e prevê aprovação de dois terços para alterar a destinação do edifício ou da unidade. A aplicação dessas regras às plataformas digitais é justamente o centro da discussão atual.
Perguntas frequentes
Airbnb é sempre proibido em condomínio residencial?
Não se deve afirmar isso de forma geral. A convenção, as atas e o modo concreto de uso precisam ser examinados, e o Tema 1.443 ainda aguarda julgamento.
Uma cláusula que diz apenas “uso residencial” já basta?
Essa é exatamente a pergunta submetida ao STJ. Ainda não há tese repetitiva definitiva sobre o ponto.
O condomínio pode aplicar multa imediatamente?
A validade depende das regras internas, da deliberação adotada, da conduta atribuída ao proprietário e do direito de defesa. A multa deve ser analisada no caso concreto.
Processo suspenso significa que perdi a ação?
Não. Significa que o andamento aguarda a definição do STJ sobre a questão jurídica repetitiva.
A plataforma utilizada muda a regra?
O STJ já indicou que o meio de divulgação, sozinho, não define a natureza do negócio. Importam o contrato e a utilização efetiva do imóvel.
Decisão judicial utilizada
Tribunal: Superior Tribunal de Justiça — Segunda Seção
Processos: ProAfR nos REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP — Tema 1.443
Relator: Ministro Raul Araújo
Data do julgamento da afetação: 26 de maio de 2026
Publicação: DJEN de 1º de junho de 2026
Ler a ementa completa da decisão de afetação
Fontes oficiais
- STJ — página oficial do Tema Repetitivo 1.443
- STJ — acórdão integral da afetação no REsp 2.272.536/SP
- STJ — Informativo de Jurisprudência nº 891, de 02/06/2026
- STJ — notícia oficial sobre o REsp 2.121.055/MG
- Código Civil — artigos 1.336, IV, e 1.351
- Código de Processo Civil — artigos 927, 1.036 e 1.037
Foto: Max Vakhtbovych/Pexels. Uso gratuito conforme a licença do banco de imagens.
Há uma dúvida sobre a convenção ou uma multa do condomínio?
A LKS pode analisar a convenção, as atas, as notificações e o processo para identificar quais regras se aplicam à situação. A avaliação é individual e não envolve promessa de resultado.