Modelo de casa, chaves e documento sobre uma mesa
A regularização começa pela análise do recibo, da matrícula e das provas da posse. Foto: Atlantic Ambience/Pexels.

Resposta direta: pode ser possível. No REsp 2.215.421/SE, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que um recibo de compra e venda pode preencher o requisito do “justo título” na usucapião ordinária. O documento, porém, não garante a propriedade sozinho: tempo de posse, boa-fé e ausência de oposição também precisam ser demonstrados.

Usucapião não é o único caminho para regularizar um imóvel. Conforme a matrícula, a origem da compra e os documentos existentes, escritura, adjudicação compulsória, inventário ou outra medida podem ser mais adequados.

O que o STJ decidiu sobre o recibo de compra e venda?

A Terceira Turma do STJ julgou, por unanimidade, que o recibo pode ser considerado justo título para a usucapião ordinária. O julgamento ocorreu em 10 de março de 2026 e foi publicado em 13 de março de 2026.

A expressão “justo título” descreve, neste contexto, um documento ou ato que mostra a intenção de transferir o imóvel, embora exista algum problema formal que tenha impedido a transferência regular da propriedade.

Para o STJ, limitar esse requisito apenas a documentos formalmente perfeitos esvaziaria a própria utilidade da usucapião ordinária. Por isso, o recibo pode ser aceito para demonstrar a origem da posse e a intenção da compra.

DIREITO TRADUZIDO

O que isso significa na vida real?

Imagine que Ana comprou uma casa, pagou o preço e recebeu apenas um recibo assinado. Ela mora no local há anos, paga as contas, cuida do imóvel e nunca sofreu oposição, mas a matrícula ainda está em nome de outra pessoa.

A decisão do STJ permite que o recibo seja analisado como prova da compra e como justo título. Isso não significa que Ana já possa ir ao cartório e colocar automaticamente a casa em seu nome. Ela ainda precisará demonstrar o tempo e a qualidade da posse e verificar se a usucapião ordinária é mesmo o caminho correto.

Em linguagem simples: o recibo pode abrir uma porta para a regularização, mas o restante da história do imóvel precisa estar documentado.

Quais requisitos continuam sendo necessários?

O artigo 1.242 do Código Civil exige, para a usucapião ordinária, posse contínua e sem contestação por dez anos, justo título e boa-fé. A lei prevê uma hipótese específica de redução para cinco anos quando todos os requisitos do parágrafo único do mesmo artigo estiverem presentes.

Portanto, o recibo resolve apenas uma parte da análise. Não se deve presumir que qualquer recibo, contrato de gaveta ou comprovante antigo produzirá o mesmo resultado em todo caso.

Que documentos ajudam a provar a posse?

A utilidade de cada prova depende do imóvel e da modalidade de regularização. Antes de reunir documentos sem direção, é recomendável conferir a matrícula, identificar os proprietários registrados e reconstruir a cadeia da negociação.

Usucapião judicial ou em cartório: qual é a diferença?

A usucapião pode ser reconhecida em processo judicial. A Lei de Registros Públicos também prevê o pedido extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis, com representação por advogado e apresentação dos documentos exigidos no artigo 216-A.

A via extrajudicial não é automaticamente mais simples e não serve para toda situação. Divergências sobre limites, oposição de interessados, falhas na documentação ou características da área podem exigir providências adicionais ou tornar a via judicial mais adequada.

Quando entra o trabalho da arquiteta?

A regularização jurídica frequentemente depende de informações técnicas: medidas do terreno, confrontações, área construída, planta e memorial descritivo. Quando esses elementos forem necessários, a LKS atua em conjunto com arquiteta conveniada ao escritório, mantendo separadas as responsabilidades jurídica e técnica de cada profissional.

O recibo substitui a escritura?

Não. Em regra, a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. O recibo pode ajudar a demonstrar a origem da posse em uma regularização, mas não equivale, sozinho, ao registro da propriedade.

Perguntas frequentes

Qualquer recibo serve para usucapião?

Não automaticamente. É preciso verificar o conteúdo, as assinaturas, a identificação do imóvel, a origem da negociação e as demais provas. O STJ reconheceu que o recibo pode preencher o requisito do justo título, sem dispensar os outros requisitos legais.

Preciso esperar dez anos?

Na usucapião ordinária, a regra do artigo 1.242 é de dez anos. A redução para cinco anos exige o preenchimento conjunto das condições específicas do parágrafo único. Outras modalidades têm requisitos diferentes e devem ser avaliadas conforme os fatos.

Se pago IPTU, o imóvel já é meu?

Não. O pagamento pode ajudar como prova da relação com o imóvel, mas não transfere a propriedade e não substitui os demais documentos.

Contrato de gaveta e recibo são a mesma coisa?

Podem ter conteúdos diferentes. O nome dado ao documento é menos importante do que aquilo que ele comprova: quem negociou, qual imóvel foi adquirido, qual valor foi pago e qual era a intenção das partes.

É possível regularizar mesmo sem localizar o antigo vendedor?

A ausência do vendedor não impede toda regularização, mas interfere na escolha do caminho e nos atos necessários. A matrícula e o histórico da posse precisam ser examinados antes de definir a medida.

Decisão judicial utilizada

Tribunal: Superior Tribunal de Justiça — Terceira Turma
Processo: REsp 2.215.421/SE (2024/0459365-0)
Relatora: Ministra Nancy Andrighi
Data do julgamento: 10 de março de 2026
Publicação: DJEN/CNJ de 13 de março de 2026

Ler a ementa completa do julgamento
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. MODALIDADE ORDINÁRIA. ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO. DEMONSTRAÇÃO. RECIBO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de usucapião ordinária ajuizada em 27/7/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2024 e concluso ao gabinete em 1º/12/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se o recibo de compra e venda do imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Na ação de usucapião, busca-se tutela jurisdicional de natureza eminentemente declaratória, correspondente à declaração do direito ao domínio, já adquirido mediante a implementação dos requisitos legais para tanto, à qual se soma um elemento constitutivo, o registro da sentença, que se limita a declarar o direito em caso de procedência do pedido. 4. A parte usucapiente adquire o direito no momento da implementação dos requisitos legalmente previstos para a respectiva modalidade de usucapião. 5. O reconhecimento da usucapião ordinária exige a presença dos seguintes requisitos: o exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo de mais de dez anos, a existência de justo título e de boa-fé, nos termos do artigo 1.242, caput, do CC. O prazo é reduzido para cinco anos se, cumulativamente, houver o preenchimento dos requisitos previstos no parágrafo único do mencionado artigo. 6. A previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora esteja ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade. Isso está em consonância com a própria finalidade do instituto da usucapião ordinária enquanto concretização da função social da propriedade e do direito fundamental social à moradia. 7. O recibo de compra e venda do imóvel basta para o preenchimento do requisito do justo título. 8. Na hipótese, sendo incontroversos os fatos subjacentes à pretensão e afastado o óbice reconhecido pelo Tribunal de origem, deve ser dado provimento ao recurso especial, declarando-se a prescrição aquisitiva em favor da recorrente. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso especial conhecido e provido.

Fontes oficiais

Imagem ilustrativa: Atlantic Ambience, no Pexels — uso gratuito conforme a licença da plataforma.

Seu imóvel está apenas no recibo ou contrato particular?

A LKS pode analisar a matrícula, os documentos da compra e as provas da posse para identificar caminhos possíveis de regularização. Quando o caso exigir planta ou levantamento, o atendimento pode incluir arquiteta conveniada. Cada situação exige análise própria e não há promessa de resultado.

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